«Метод бюрократа». Как бороться с уплотнительной застройкой

Как защитить свою жилую зону от планов ее «уплотнить» или, как любят выражаться чиновники, «оптимизировать использование территории»?

Часто для успешного исхода протестной кампании важно в самом начале выиграть время — физически остановить стройку хотя бы на короткий период, чтобы иметь возможность провести общественное расследование. А для того чтобы узнать, как провести такое расследование, примерим ненадолго «шкуру» общественника-«бюрократа» и посмотрим, как выяснить, что за строительство началось напротив ваших окон, как истребовать от застройщика разрешительные документы, какие выводы можно сделать из полученной документации и на что особенно обратить внимание при подготовке к дальнейшему отстаиванию своих прав.

Изучаем законодательство

Ни одна новая стройка не может начаться без огромного количества разнообразных разрешений, лицензий, согласований, проектной документации, заключений экспертиз и прочих документов, требуемых от компании-застройщика или ее подрядчиков в соответствии с нормами законодательства, регулирующими строительство различных объектов. И для общественника-бюрократа Жилищный и Градостроительный кодексы — лучшие друзья в кампании по защите района от уплотнительной застройки.

Но не только. Если с самого начала, разбираясь с возникшей по соседству стройкой, вы вы сталкиваетесь с различными нарушениями (что в случаях точечной застройки достаточно вероятно), то на помощь могут прийти и другие положения законодательства, применение которых позволит вам более эффективно защищать свои права.

Вот некоторые нормы, которые могут понадобиться на начальных этапах кампании:

• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), ст. 9.4. Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий); ст. 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию; ст. 5.27. Нарушение трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права; 5.39. Отказ в предоставлении информации; ст. 28.2. Протокол об административном правонарушении (п. 6).
• Уголовный кодекс Российской Федерации (УК РФ), ст. 260. Незаконная рубка лесных насаждений.
• Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), ст. 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1).
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ), ст. 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в границах особо охраняемых природных территорий, на Байкальской природной территории (пп. 1, 5); ст. 24. Подготовка и утверждение генерального плана поселения, генерального плана городского округа (п. 3).
• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), часть первая, ст. 12. Способы защиты гражданских прав; часть вторая, ст. 1065. Предупреждение причинения вреда.

Анализируем типичные нарушения

К сожалению, законодательного определения понятия «точечная застройка» не существует. По сути, под «точечной застройкой» могут подразумеваться разные виды нарушений (а чаще всего — их сочетание):

• Производство строительных работ без разрешительных документов. Обычная практика – когда строительная компания «бежит впереди паровоза» и приступает к работам, не дождавшись получения необходимого набора документов, главным из которых является разрешение на строительство (выдается органом местного самоуправления).
• Нарушение местных правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов. По действующему градостроительному законодательству среди сложившейся жилой застройки могут возводиться только объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также социальное жилье при условии сохранения существующей системы благоустройства и озеленения территории и только после проведения публичных слушаний. Но есть примеры, когда в обход всех норм закона под видом детской спортивной школы строится бизнес-центр, а под видом социального жилья — обычное коммерческое.
  

  В этом же ряду — отступление от установленных в конкретном городе (районе) параметров высотности зданий, норм, касающихся придомовых территорий, требований по озеленению, благоустройству, обеспеченности новостроек социальными объектами.

• Нарушение строительных норм и правил (СНиП), государственных стандартов (ГОСТ), санитарных норм и правил (СанПиН), правил пожарной безопасности и др. Проектирование и строительство любого объекта должно отвечать нормативным требованиям в части обеспечения транспортной доступности объекта (в том числе для оперативных служб в случае ЧП), пожарной безопасности, требований по инсоляции (естественной освещенности и солнцезащите) помещений и т. д. При уплотнительной застройке часто нарушаются нормативные требования не только к самому строящемуся объекту, но и по отношению к уже существующим строениям.
• Нарушение имущественных прав и интересов жильцов. Действующее жилищное законодательство предусматривает, что владельцы квартир в многоквартирных домах являются также совладельцами общедомового имущества, которое включает и участок под домом, и придомовую территорию. «Втискивание» новых объектов капитального строительства в сложившуюся застройку практически всегда сопровождается нарушением прав жителей: здесь может иметь место как «откусывание» участков придомовой территории под новую стройку (это может быть сделано даже непреднамеренно, в силу того, что на практике бывает сложно определить границы придомовой территории того или иного многоквартирного дома), так и использование жилого двора в качестве, например, технологического проезда, временного склада стройматериалов и т. д.

Составляем план действий

1. Проведите разведку на местности

Если вы вдруг увидели, что по соседству с вашим двором (или прямо во дворе, часто бывает и такое) ставят строительный забор, то необходимо сначала получить как можно больше сведений. Обойдите стройплощадку, изучите вывешенные на ограждении строительства плакаты и объявления, запишите имеющуюся информацию, особенно контактные данные застройщика.

Застройщик (заказчик) обязан (эта обязанность устанавливается местными нормативными требованиями) установить на границе участка строительства доступный для обозрения информационный стенд, содержащий сведения о проекте строительства, реконструкции, о мерах по благоустройству и обслуживанию прилегающей территории в период строительства, о разрешении на строительство, о заказчике и об исполнителе (подрядчике) работ, о плановых сроках выполнения работ, об уполномоченных органах, куда можно подавать жалобы.

Отсутствие указанной информации уже само по себе является поводом для обращения в контролирующие структуры.

2. Требуйте «старшего», требуйте документы.

Не обнаружили информационного стенда? Тогда можно попробовать обратиться к охране стройки. Представьтесь и попросите вызвать старшее должностное лицо (на любой стройплощадке такое лицо всегда должно быть). Ответ «главного сейчас нет» — либо вранье, либо (если это правда) нарушение правил охраны труда, за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии со ст. 5.27. КоАП РФ.

Вы имеете право задавать вопросы и требовать информацию о строительстве, если живете в соседнем доме. Поэтому предъявите «старшему» (прорабу, начальнику участка и т. д.) паспорт с отметкой о регистрации. Можете также сообщить, что представляете инициативную группу местных жителей. Попросите старшее должностное лицо показать вам документы, на основании которых ведется строительство.

Необходимо помнить, что копии всех разрешающих документов должны быть на стройплощадке. Рекомендуется сфотографировать документы на телефон или фотокамеру. Ключевые данные (название организации-застройщика или заказчика, реквизиты разрешения на строительство, основные параметры будущего объекта) лучше также записать в блокнот на тот случай, если фотографии получатся размытыми и нечитаемыми.

Состав разрешительных документов на стройку может варьироваться в зависимости от региональных требований, но в целом он должен содержать:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• заключение государственной экспертизы проектной документации;

• копию разрешения на строительство;

• ордер на выполнение подготовительных и земляных работ (или иной аналогичный документ);

• порубочный билет (или иной аналогичный документ, если имеет место снос зеленых насаждений).

Если с вами не хотят разговаривать или не предоставляют документы – не скандальте. Попробуйте дозвониться в администрацию вашего муниципалитета (обычно там бывают дежурные номера для приема звонков граждан) и потребуйте сообщить, кто и на каком основании занимается строительством. Кроме того, в администрации также должны храниться копии всех выдаваемых там разрешительных документов, и их можно получить по письменному запросу.

3. При необходимости задействуйте полицию.

Если и в администрации с вами не стали общаться, тогда вызывайте полицию по телефону дежурной части вашего УВД. Сообщите свою фамилию, адрес, телефон и скажите, что по такому-то адресу идет незаконное строительство. Если вам не представили разрешительные документы, вы имеете полное право подозревать, что строительство незаконное!  Поэтому вы имеет право срочно вызвать участкового или сотрудников патрульно-постовой службы.

По прибытии сотрудников полиции спокойно, без лишних эмоций, изложите причину вызова, подчеркните, что в связи с тем, что вам отказали в представлении документов на стройку, вы подозреваете, что в действиях застройщика имеется самоуправство.

3.1. Попросите у сотрудников полиции затребовать у представителя застройщика разрешительные документы в вашем присутствии. Если участковый отказывается делать положенную работу, сообщите ему, что собираетесь позвонить на горячую линию УВД, а также направите заявление в прокуратуру по факту его бездействия (есть вероятность, что это поможет). Если сотрудник полиции не понял ваших намерений, тогда незамедлительно подавайте телефонные жалобы и повторно звоните в УВД с требованием повторно выслать сотрудников полиции на место производства строительных работ.

3.2. В том случае если представитель застройщика по требованию полиции соглашается предоставить документы, попытайтесь сфотографировать их на фотоаппарат или телефон.

3.3. Если документы отказываются представлять даже по требованию сотрудника полиции – это повод для подачи заявления в орган, осуществляющий надзор за строительной сферой (это орган региональной власти, и в каждом субъекте он может называться по-своему. Например, в Москве — Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, в Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и т. д.), с требованием привлечь застройщика по ст. 9.5. КоАП РФ.

По данной статье для юридических лиц предусмотрены штрафы до 1 миллиона рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток.

4. Обратите особое внимание на работы нулевого цикла.

Нулевой цикл — это самое начало строительства, этап, на котором застройщик проводит подготовку площадки, земляные работы и строительство фундамента, установку подземных коммуникаций и пр. Разбираясь с разрешительной документацией, обратите внимание на следующие два документа:

4.1. Ордер на ведение подготовительных и земляных работ (например, в Москве без соответствующего разрешения нельзя вырыть даже ямку глубиной 30 сантиметров, т. к. подобная несогласованная деятельность может повредить подземные коммуникации). В ордере обычно указываются параметры работ нулевого цикла. Изучите этот ордер и сравните фактическую картину с тем, что написано в документе.

4.2. Порубочный билет с перечетной ведомостью. Перечетная ведомость — это инвентаризационный документ, описывающий количество, тип и состояние зеленых насаждений на конкретной территории. А порубочный билет — это разрешение на законных основаниях производить вырубку или иное изменение зеленых насаждений. Если у вас во дворе вырубают или пересаживают деревья и кустарники, наличие документа, разрешающего подобные действия, обязательно. Поэтому постарайтесь сверить порубочный билет с перечетной ведомостью, а также проверить соответствие разрешенного к рубке количества деревьев фактическому количеству вырубленных деревьев и сфотографировать каждый пень. Если пни и порубочные остатки уже удалены с территории, то документально подтвердить наличие зеленых насаждений до их уничтожения или пересадки можно с помощью функции панорамного просмотра улиц интернет-сервисов Google Maps или Яндекс.Карты или подробных спутниковых снимков земной поверхности все тех же картографических сервисов Google и «Яндекс», а также программы «Google Планета Земля».

Если вырублено больше деревьев, чем указано в билете, или имеются приготовления к их рубке, повреждены зеленые насаждения, немедленно обращайтесь в полицию с заявлением о преступлении, квалифицируемом по ст. 260 УК РФ как незаконная порубка. Параллельно также пишите в прокуратуру с просьбой проверить законность выдачи порубочного билета и действий муниципальных должностных лиц.

Если будет возбуждено уголовное дело, то полиция просто обязана принять меры к сохранению вещественных доказательств. В данном случае — порубочных остатков.

5. Разбираемся с историей проблемы.

Не исключено, что выявленные вами нарушения — лишь верхушка айсберга. Постарайтесь реконструировать историю проекта: как он появился, почему стройка ведется именно в этом месте.

5.1. Разберитесь с правовой принадлежностью и статусом земельного участка, на котором ведется строительство. Не исключено, что строительство затрагивает границы участка вашего ТСЖ или жилищного кооператива, а это — прямое нарушение прав и имущественных интересов членов жилищного объединения.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а к таковому относится в том числе «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Если у вас оформлено право долевой собственности на земельный участок (это может зависеть от того, был ли участок сформирован до 1 марта 2005 года, когда был введен в действие Жилищный кодекс; сейчас, с момента постановки участка под многоквартирным домом на кадастровый учет право долевой собственности на участок принадлежит собственникам квартир по умолчанию), если границы участка, а также придомовой территории внесены в кадастр, вы имеете полное право требовать проведения проверок для выяснения, не нарушены ли ваши права на земельный участок при формировании смежного участка и выдаче разрешения на проведение на нем строительства.

5.2. Изучите заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. В соответствии с пп. 1, 5 ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе; предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Если вы считаете, что экспертиза была проведена неквалифицированно, необъективно или не были учтены какие-нибудь существенные факторы (например, не предусмотрены пожарные проезды или они слишком малы для маневров пожарной техники и т. п.) — жалуйтесь в прокуратуру.

5.3. Выясните, была ли соблюдена процедура проведения публичных слушаний и учета мнения населения. В соответствии с п. 3 ст. 24 ГрК РФ подготовка проекта генерального плана поселения, генерального плана городского округа осуществляется с учетом в том числе результатов общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

Публичные слушания также требуется проводить в том случае, если меняется территориальное зонирование (например, раньше была рекреационная зона, а потом ее часть перевели в зону жилищного строительства), при отступлении от действующих градостроительных регламентов (если, например, строится высотное здание в зоне, где такое строительство не предусмотрено) и т. п.

6. Не дожидайтесь вреда вашему имуществу, правам и законным интересам.

Если у вас есть уверенность в том, что строительство здания на прилегающей территории нарушит ваши законные права и интересы (и тем более создаст угрозу вашему жилищу, ухудшит экологическую и санитарно-эпидемиологическую обстановку (например, рядом с домом строят угольную котельную), вы можете воспользоваться нормами ст. 1065 Гражданского кодекса РФ, которые выполняют превентивную (предупредительную) функцию, обеспечивают охрану прав и интересов граждан и организаций.

Пресечение деятельности, создающей угрозу нарушения чужого права, согласно ст. 12 ГК РФ, — законный способ защиты гражданских прав. Возможность наступления в будущем вредоносного результата признается достаточным основанием для обращения в суд с иском о запрете деятельности, создающей подобную опасность.

Сторонами в деле выступают потенциальный причинитель вреда, деятельность которого содержит потенциальную опасность, и потенциальный потерпевший, которому может быть причинен вред. Бремя доказывания возможности причинения вреда и необходимости запретить ту или иную деятельность лежит на лице, обратившемся в суд, то есть на истце. И если вы считаете, что имеете достаточное количество доказательств того, что строительство приведет к тем или иным негативным последствиям, — подавайте иск в суд.

Доказать потенциальную угрозу – дело непростое. Чтобы убедить суд в такой угрозе, необходимо представить доказательства нарушения норм и правил безопасности, которое способно привести к негативным последствиям, ухудшающим условия проживания в вашем доме или районе. Сбор таких доказательств частными лицами, в первую очередь гражданами или общественными объединениями, может стать проблемой ввиду отсутствия открытого доступа к строящимся объектам. По сути, истцы в таких случаях могут представить лишь косвенные доказательства, полученные за пределами территории объекта.

Поэтому привлекайте для сбора доказательств органы государственной власти и местного самоуправления. Любой письменный ответ, в котором будут содержаться выводы и заключения о потенциальной опасности или негативных последствиях возводимого объекта, может использоваться в качестве документальных доказательств. Такими же доказательствами могут быть заключения независимых проектных организаций, научно-исследовательских институтов и пр. При необходимости суд может назначить судебно-техническую экспертизу или привлечь к участию в процессе в качестве свидетелей специалистов того или иного профиля.

Спектр возможных действий по противодействию уплотнительной застройке, разумеется, не ограничивается только приведенными рекомендациями. Мы рассмотрели лишь основные возможные действия, которые можно предпринять на начальном этапе. Выбор же дальнейшей стратегии кампании будет зависеть от того, насколько местные власти, контролирующие органы и сам застройщик отреагируют на конфликтную ситуацию, последуют ли положительные результаты от ваших первых жалоб (как минимум, в виде готовности к диалогу с вашей инициативной группой) или же власти и застройщик уйдут в «глухую оборону» и придется применять более решительные действия. Например, в виде обращений в суд.